>Openbare verkoop onroerend goed is eenvoudiger geworden
onroerend goed

Door Cédric Haspeslagh – 21/09/2018 – In de kijker

openbare verkoop onroerend goed is eenvoudiger geworden

Sinds 1 mei 2018 is het mogelijk om een digitale openbare verkoop van onroerende goederen te organiseren. Als overgangsmaatregel werd bepaald dat een hoger bod nog mogelijk was voor openbare verkopen die plaatsvonden voor 1 september 2018. Sinds 1 september is het hoger bod afgeschaft.

De afschaffing van het hoger bod kwam er door de Wet van 11 augustus 2017 houdende invoeging van het Boek XX ‘Insolventie van ondernemingen’ in het wetboek van economisch recht (BS 11 september 2017, 83.100).Daarvoor had iedereen het recht om na een openbare verkoopdag een hoger bod uit te brengen (oud artikel 1592 Ger. W.) Daaraan waren relatief veel formaliteiten verbonden. Het hoger bod moest ten laatste binnen vijftien dagen uitgebracht worden. Het mocht niet lager zijn dan één tiende van de op de openbare verkoopdag geboden hoofdprijs. Het absolute minimum bedroeg 250 euro en het hoger bod moest niet hoger te zijn dan 6.200 euro. Het bedrag van het hoger bod moest op het kantoor van de notaris in bewaring gegeven worden. In de praktijk werd vaak een bankcheque of gecertificeerde cheque vereist.

Daarnaast gaf de procedure van hoger bod aanleiding tot bijkomende kosten. Het hoger bod vereiste drie verschillende gerechtsdeurwaardersexploten: de betekening van het hoger bod aan de notaris, de aanzegging daarvan aan de koper en de betekening van de datum van de nieuwe zitdag aan de partijen bij de openbare verkoop (oude artikelen 1592 en 1594 Ger. W.) Naast deze kosten leidde het hoger bod ook tot bijkomende notariskosten. De notaris moest opnieuw publiciteit voeren, een nieuwe openbare verkoopdag organiseren en een bijkomend proces-verbaal opstellen.

De bezorgdheid van de wetgever was voornamelijk dat dit de kosten van de openbare verkoop in sommige gevallen onnodig opdrijft, wat onvermijdelijk een weerslag heeft op de hoogte van de biedingen en de netto opbrengst voor de verkoper. Daarnaast ging er tijd verloren, wat in de hypothese van een gedwongen openbare verkoop een impact heeft op de loop van de verwijlinteresten. Daarom werd de procedure van het hoger bod afgeschaft. 

Geen reden tot bezorgdheid

In bepaalde kringen wordt deafschaffing betreurd omdat geïnteresseerden nu slechts één kans hebben om een bod uit te brengen (op een enige openbare verkoopdag). Daardoor zou niet langer de beste prijs behaald kunnen worden. Daarom pleiten bepaaldeauteursvoor de opname van een recht op hoger bod in de bijzondere verkoopsvoorwaarden. Een openbare verkoop is immers een gemeenrechtelijke koop-verkoopovereenkomst waar de wilsautonomie en de contractsvrijheid regeren. Men kan zich evenwel afvragen of dat niet strijdig is met de geest van de nieuwe wet.

De bezorgdheid is overigens niet noodzakelijk terecht. De afschaffing zal er namelijk toe leiden dat geïnteresseerden meteen hun beste bod kunnen uitbrengen, in tegenstelling tot vroeger, toen geïnteresseerden de eerste zitdag vaak onvoldoende ernstig namen (door geen of een te laag bod uit te brengen) omdat er toch nog een mogelijkheid tot hoger bod was. Daardoor gingen tijd en geld verloren.

Door de afschaffing weten geïnteresseerden sneller waar zij aan toe zijn. Zij kunnen zich voorafgaand aan de biedingen informeren over hun financiële draagkracht, bijvoorbeeld bij hun bank. Wanneer zij dan hun beste bod op tafel leggen, rekening houdend met het spel van de opbiedingen, weten zij meteen of zij de laatst- en hoogstbiedende zijn en of zij het onroerend goed zullen verwerven

Om te vermijden dat de afschaffing van het recht op hoger bod zou leiden tot (belachelijk) lage openbare verkooprijzen kan de notaris in samenspraak met de verkoper een instelprijs (i.e.een minimumprijs) bepalen. De bieder die bij aanvang van de zitting als eerste bod een bedrag biedt dat gelijk aan of hoger is dan de instelprijs, zal een ‘korting’ krijgen die gelijk is aan 1 procent van zijn eerste bod, op voorwaarde dat het onroerend goed definitief aan die bieder wordt toegewezen (artikel 1587, vierde en vijfde lid Ger. W.) Als zou blijken dat de instelprijs te hoog bepaald werd en geen biedingen oplevert, kan de notaris door afmijning een eerste bod uitlokken, waarna de verkoop wordt voortgezet bij opbod (artikel 1587, zesde lid Ger. W.)

Digitale openbare verkoop

Het verdwijnen van het recht op hoger bod hoeft evenmin te leiden tot een minder groot bereik van geïnteresseerde kopers.Om een groot aantal kandidaat-kopers te kunnen bereiken, om te beantwoorden aan de vereisten van een maatschappij die opschuift naar een digitale economie en om de aantrekkingskracht van een openbare verkoop van onroerende goederen te verhogen, heeft de wetgever het mogelijk gemaakt om een openbare verkoop bijna volledig via het internet te laten verlopen (nieuwe artikelen 1587 en 1193 Ger. W.) Daar is het bereik in principe veel groter dan op een fysieke zitdag in bijvoorbeeld een verkoopzaal of kroeg in de streek.

De werkwijze van een digitale openbare verkoop verschilt op enkele punten van een fysieke openbare verkoop. De biedingen verlopen via een digitaal biedplatform. De Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat heeft daarvoor de nieuwe website Biddit.beontwikkeld. Inloggen gebeurt via de elektronische identiteitskaart of via de smartphone- en tabletapplicatie Itsme.Om te kunnen bieden is het verplicht en noodzakelijk om de verkoopsvoorwaarden te lezen en te aanvaarden. Via het biedplatform kunnen nuttige documenten zoals het EPC, bodemattest,…. raadpleegbaar gesteld worden. Via Bidditwordt steeds in een biedingsperiode van acht dagen voorzien. Dit in tegenstelling tot een fysieke openbare verkoop, waar men fysiek aanwezig moet zijn en men enkel op het enige tijdstip van de openbare zitdag een bod kan uitbrengen. Door de langere biedtermijn krijgen geïnteresseerden meer tijd om na te denken over hun bod en om na te gaan welke middelen zij kunnen vrijmaken. Het onroerend goed wordttoegewezenbinnen een periode van maximum tienwerkdagen na het ogenblik waarop de biedingen werden afgesloten.

Naast een digitale openbare verkoop blijft de mogelijkheid bestaan om de openbare verkoop fysiek te organiseren. Men heeft dus de vrije keuze tussen de twee. Een gemengde openbare verkoop, met bijvoorbeeld digitale biedingen gevolgd door een fysieke zitdag, lijkt daarentegen niet te stroken met de wil van de wetgever. 

Tussenkomst notaris

De wetgever benadrukt dat een digitale (net zoals een fysieke) openbare verkoop van onroerende goederen enkel georganiseerd kan worden door de wettelijk bevoegde personen. Daarmee worden de notarissen bedoeld. Zij hebben immers een wettelijk monopolie om onroerende goederen openbaar te verkopen. Op die manier wil de wetgever misbruiken vermijden, de loyauteit, transparantie en de oprechtheid van de toewijzingen garanderen en de belangen van de Schatkist behartigen.

De wetgever verwijst daarvoor naar de problematiek van ‘schijnbare’ openbare verkopen van onroerende goederen via publieke veilingswebsites, die bijvoorbeeld georganiseerd worden door een vastgoedmakelaar of een zakenkantoor, zonder de tussenkomst van een notaris. In een arrest van 9 juni 2016 heeft het Hof van Cassatie (C.15.0360.N) bevestigd dat zo’n openbare verkoop strijdig is met de openbare orde en dus absoluut nietig is.

Het is dus raadzaam om zich goed te informeren alvorens een bod uit te brengen of alvorens een openbare verkoop te organiseren.

Opschortende voorwaarde van financiering

Ten slotte heeft de wetgever de mogelijkheid geïntroduceerd om in de verkoopsvoorwaarden een opschortende voorwaarde op te nemen opdat de hoogste bieder een financiering kan krijgen voor zijn aankoop (artikel 1587, derde lid Ger. W.) Zo’n voorwaarde kan de verkoop op de helling zetten als er geen financiering wordt gevonden. Het is dan ook raadzaam er voorzichtig mee om te springen. De opschortende voorwaarde is volgens de wetgever voornamelijk wenselijk voor de verkoop van bepaalde goederen die, zonder die voorwaarde, moeilijk een koper zouden vinden.

Van Steenbrugge Advocaten heeft een ondernemingscel met medewerkers die een ruime ervaring hebben in het vastgoedrecht en het burgerlijk procesrecht.

Aarzel niet om ons te contacteren indien u overweegt om een onroerend goed openbaar te verkopen of te kopen.

Wij staan u graag bij om de opportuniteit van deze verkoopsvorm te beoordelen en om de modaliteiten daarvan toe te lichten.

Deze bijdrage werd eerder gepubliceerd in De Juristenkrant 2018, aflevering 373, pagina 10.

delen op

Blijft u graag op de hoogte
van onze visie op advocatuur
en de actualiteit?
Geïnteresseerd in lezingen of studiedagen?

schrijf u in op onze nieuwsbrief

Blijft u graag op de hoogte
van onze visie op advocatuur
en de actualiteit?
Geïnteresseerd in lezingen of studiedagen?

schrijf u in op onze nieuwsbrief

2018-09-21T15:07:28+00:00